Planungsmassnahmen wie Ein-, Auf- oder Umzonungen können für Grundstückseigentümerinnen und -eigentümer erhebliche Mehrwerte bewirken, da mit diesen die Nutzungsmöglichkeiten – und damit die erzielbaren Erträge – des Grundstücks verbessert werden.

Die so ausgelösten Mehrwerte bzw. Planungsvorteile entstehen aufgrund von staatlichem Handeln. Gleichzeitig ziehen die Planungsmassnahmen in der Regel Kosten für die Erschliessung und andere öffentliche Infrastrukturen nach sich, die weitestgehend von der öffentlichen Hand bezahlt werden. Die Mehrwertabgabe ist ein Instrument zur Abschöpfung so entstandenen Mehrwerts und beteiligt Grundeigentümerinnen und -eigentümer an den Kosten, die für die öffentliche Hand entstehen.

Mit dem kantonalen Mehrwertausgleichsgesetz (MAG) und der Mehrwertausgleichsverordnung (MAV), die am 1. Januar 2021 in Kraft getreten sind, werden bundesrechtliche Vorgaben umgesetzt. Für Einzonungen gilt bereits der kantonale Abgabesatz von 20 % des Mehrwerts. Die Regelung für Auf- und Umzonungen sowie für Gestaltungspläne müssen die Gemeinden auf kommunaler Ebene im Rahmen einer Revision der Bau- und Zonenordnung (BZO) bis zum 1. März 2025 umsetzen. Bis die geänderte BZO in Kraft getreten ist, kann kein kommunaler Mehrwertausgleich, städtebauliche Verträge eingeschlossen, vollzogen werden. Der Handlungsspielraum der Gemeinde wird durch das MAG beziehungsweise die MAV vorgegeben. Den Abgabesatz für den kommunalen Mehrwertausgleich kann die Gemeinde zwischen 0 und 40 % festlegen. Der Gemeinderat beabsichtigt, der Gemeindeversammlung den Mittelwert von 20 % zu beantragen.

Im Rahmen des Projekts «Seehalde», wo die Gestaltungsplanpflicht gilt, entsteht gemäss aktueller Planung ein erheblicher Mehrwert, wo ein Mehrwertausgleich durchaus Sinn macht. Gemäss aktueller Auslegung kann dieser Mehrwert jedoch nur über die Einführung der entsprechenden Regelung in der BZO auf einer rechtlich klaren Grundlage ausgeglichen werden.

Der Gemeinderat will die kommunale Mehrwertabgabe insbesondere auf grössere Areale ausrichten, die im Rahmen eines privaten Gestaltungsplans von einem erheblichen Planungsvorteil profitieren können. Die Freifläche, unter der kein Mehrwertausgleich anfällt, soll daher auf den maximal zulässigen Wert von 2'000 m² festgelegt werden. Rund 90 % aller Grundstücke in der Gemeinde sind kleiner als diese Freifläche. Grundstücke, die in künftigen Revisionsvorlagen auf- oder umgezont werden und kleiner sind als diese Freifläche, sind nicht abgabepflichtig, sofern die Wertsteigerung weniger als Fr. 250'000.– beträgt. Dann werden auch diese Grundstücke abgabepflichtig, wobei beim Mehrwert ein Freibetrag vom Fr. 100'000.– abgezogen wird. Von diesem reduzierten Betrag wird der kommunale Abgabesatz von 20 % erhoben.

Siedlungsentwicklung nach innen unterstützen

Der kommunale Mehrwertausgleich ist in erster Linie ein raumplanerisches Instrument, das die Siedlungsentwicklung nach innen unterstützen soll. Die Siedlungsentwicklung nach innen ist ein tragendes Element der Gemeindeentwicklung. Sie ist anspruchsvoller und aufwendiger als eine weitere Ausdehnung der Siedlungsfläche. Die öffentlichen Infrastrukturen müssen mit den steigenden Anforderungen infolge der Nutzungsintensivierung Schritt halten. Um dies zu unterstützen, ist der Mehrwertausgleich bei grossen Grundstücken ein adäquates Mittel. Er ermöglicht, dass nicht nur von Nutzungserhöhungen begünstigte Areale vom Planungsmehrwert profitieren, sondern die gesamte Bevölkerung, indem die Gemeinde mit den Erträgen aus der Mehrwertabgabe gezielt bestehende öffentliche Infrastrukturen aufwerten bzw. neue schaffen kann. Mit dem Mehrwertausgleich entsteht auch den Grundeigentümerinnen bzw. Grundeigentümern und Investoren ein Mehrwert, da die Abgabe in öffentliche Infrastrukturen zur Steigerung der Standortattraktivität investiert wird und sie gleichermassen wie die Bevölkerung profitieren.

Auswirkungen für die Gemeinde

Mit der vorliegenden Teilrevision erhält die Gemeinde die rechtliche Grundlage, bei Um- oder Aufzonungen sowie Gestaltungsplänen entstehende Mehrwerte auszugleichen. Sie kann zudem städtebauliche Verträge abschliessen. Darin verpflichten sich diejenigen Grundeigentümerinnen und -eigentümer, die von Planungsmassnahmen massgeblich profitieren, sich an den Infrastrukturkosten der Gemeinde als Folge einer höheren baulichen Dichte zu beteiligen. Die Mehrwertabgabe trägt dazu bei, dass eine qualitätsvolle Innenentwicklung und eine attraktive Gemeindeentwicklung stattfinden können.

Auswirkungen für die Grundeigentümerinnen und Grundeigentümer

Die Inkraftsetzung hat vorerst keine Auswirkungen für die Grundeigentümerinnen und -eigentümer. Die Teilrevision definiert lediglich die Rahmenbedingungen, welche beim Ausgleich von künftig entstehenden Mehrwerten gelten. Erst wenn im Rahmen von Auf- oder Umzonungen oder Gestaltungsplänen Mehrwerte entstehen, wird eine Mehrwertabgabe bemessen. Nur für Auf- und Umzonungen, die zeitlich nach der vorliegenden Teilrevision vorgenommen werden, wird die Mehrwertabgabe erhoben.